- El Salvador abordó un grave déficit de viviendas ampliando el acceso a un financiamiento de hipotecas a largo plazo para las familias de bajos ingresos.
- Con el apoyo del BID, cerca de 3.000 hogares consiguieron préstamos asequibles, lo que permitió un cambio del régimen de alquiler o vivienda informal a una vivienda de propiedad.
- El programa fue más allá del financiamiento: fortaleció las instituciones, amplió el acceso a crédito a las mujeres e integró la resiliencia ambiental para ayudar a los propietarios de viviendas a enfrentar mejor los impactos del clima.
El Salvador se enfrenta a un déficit persistente de vivienda asequible que afecta desproporcionadamente a los hogares de bajos ingresos. En 2018, más de 51.000 hogares carecían de una vivienda adecuada y casi la mitad de todos los hogares sufrían deficiencias cualitativas como hacinamiento, tenencia insegura, materiales de construcción precarios o acceso limitado a servicios básicos.
La disponibilidad limitada de crédito hipotecario a largo plazo era una limitación central: sólo el 2,4% de los hogares del 40% más pobre de la población tenía acceso a financiamiento formal para la vivienda, mientras que los bancos comerciales concentraban los préstamos en segmentos de ingresos más altos.
Para abordar estas limitaciones, en 2021 el BID proporcionó un préstamo de US$50 millones bajo una línea de crédito condicional para proyectos de inversión, implementado a través del Fondo Social para la Vivienda (FSV).
La operación amplió el acceso al financiamiento hipotecario de largo plazo para los hogares con unos ingresos de hasta cuatro salarios mínimos. Paralelamente, el proyecto fortaleció la capacidad institucional del FSV y reforzó su rol como proveedor público de financiamiento inclusivo para la vivienda en un mercado desatendido por los prestamistas comerciales.
Ampliación del acceso al financiamiento hipotecario para poblaciones desatendidas
El programa financió hipotecas para viviendas sociales valoradas en hasta US$40.000 con términos de pago de 10 años o más, condiciones que en gran medida no eran accesibles para hogares de bajos ingresos antes de la intervención. Al relajar las limitaciones de liquidez y ampliar los vencimientos de los préstamos, la operación permitió acceder a una vivienda en propiedad a familias que antes dependían de acuerdos de alquiler o residían en una vivienda informal.
A la finalización del proyecto en 2024, casi 3.000 hogares habían recibido préstamos hipotecarios a través del programa. Para las familias beneficiarias este cambio reorientó los gastos mensuales del pago del alquiler a la acumulación de activos, lo que mejoró la calidad de la vivienda a la vez que fortaleció la seguridad económica a largo plazo.
El acceso a una vivienda en propiedad aumentó la estabilidad de la tenencia, mejoró la capacidad de los hogares para superar variaciones de ingresos y permitió acceso a futuros créditos mediante garantías formales.
La incorporación de aspectos transversales para mejorar el impacto
El Salvador es un país sumamente expuesto a huracanes, inundaciones y otros desastres naturales que pueden poner en riesgo las inversiones en vivienda. En este aspecto, la operación incorporó consideraciones relativas al riesgo en su marco de financiamiento de vivienda y aseguró que las hipotecas respaldaban inversiones en viviendas diseñadas para soportar los impactos ambientales.
Al incorporar los criterios de resiliencia en las operaciones de préstamos habituales, el proyecto contribuyó a procurar viviendas más seguras a la vez que institucionalizó estas consideraciones en las prácticas comerciales centrales del FSV.
El programa se propuso abordar algunas de las barreras económicas a las que se enfrentan los hogares encabezados por mujeres mejorando el acceso al crédito a largo plazo. Más del 42% de los préstamos fueron destinados a hogares encabezados por mujeres, lo cual supera las tasas habituales en el mercado de crédito para la vivienda. El mayor acceso al financiamiento ha allanado el camino para que las mujeres sean propietarias de un activo productivo y fortalezcan su autonomía económica.
La evidencia de la operación sugiere que la inclusión financiera basada en activos produce beneficios más perdurables que el apoyo al consumo de corto plazo. La propiedad de una vivienda fortaleció la resiliencia económica de las mujeres y su capacidad para la toma de decisiones en el hogar, lo cual reforzó objetivos de desarrollo más amplios.
Más allá de financiar hipotecas individuales, el programa fortaleció la capacidad operativa e institucional del FSV. El proyecto apoyó mejoras en los sistemas de gestión de crédito y cartera, prácticas de gestión de riesgo y alineación entre las decisiones de los préstamos y los marcos de planificación nacional del uso del suelo.
Estas inversiones abordaron debilidades estructurales del mercado de financiamiento para la vivienda, donde los préstamos a largo plazo siguen restringidos por limitaciones de financiamiento, volatilidad macroeconómica y percepciones de riesgo elevadas.
Como resultado, el FSV resultó mejor posicionado para sostener y aumentar los préstamos para la vivienda social más allá de la vida del proyecto, contribuyendo a asegurar la continuidad del acceso para los hogares de bajos ingresos, aun cuando el crecimiento de las hipotecas comerciales sigue concentrado en segmentos de ingresos más altos.
Desafíos de la implementación y lecciones aprendidas
El proyecto se implementó en un contexto macroeconómico difícil, caracterizado por restricciones del financiamiento y el escaso apetito del sector privado para financiar vivienda a largo plazo. Estas condiciones subrayan la importancia de contar con instituciones públicas sólidas capaces de estabilizar y complementar el financiamiento basado en el mercado.
Se pueden extraer dos lecciones clave. En primer lugar, la ampliación del financiamiento de vivienda social requiere algo más que liquidez. El fortalecimiento institucional, particularmente las mejoras en los procesos de crédito, gestión de riesgo y alineación de la planificación, es esencial para la sostenibilidad y la escala.
Centrarse en mejorar el acceso al crédito de las poblaciones desatendidas, como los hogares encabezados por mujeres, es crucial para su empoderamiento económico. Esas opciones deliberadas del diseño son necesarias para reducir eficazmente las brechas en el acceso de grupos específicos.
Al combinar el financiamiento hipotecario a largo plazo con el fortalecimiento institucional y una divulgación y comunicación focalizadas, la operación amplió el acceso a la propiedad de una vivienda para los hogares de bajos ingresos a la vez que reforzó los sistemas necesarios para sostener un financiamiento para la vivienda que sea accesible para más personas en El Salvador.