• Cadastros obsoletos, plantas genéricas e sistemas fragmentados tornam arrecadação de imposto sobre propriedade territorial menos eficiente
• Atualização e integração de sistemas trazem como retorno muito mais do que o aumento na arrecadação, transformando a gestão urbana
• No município de João Pessoa, iniciativa apoiada pelo BID abriu caminho para avanços estruturantes envolvendo desde serviços de infraestrutura até regularização fundiária
O Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana (IPTU) é um instrumento que conecta políticas fiscal e urbana, permitindo que cidades financiem serviços essenciais e planejem seu crescimento de forma sustentável. No entanto, apesar de sua relevância, o IPTU enfrenta um desafio: o subdesempenho, expresso na distância entre seu potencial de receita e o que de fato é arrecadado.
Diversos fatores explicam essa baixa efetividade, entre eles cadastros imobiliários obsoletos, plantas genéricas com valores desatualizados e sistemas fragmentados. Como consequência, muitos municípios arrecadam menos do que poderiam e ainda enfrentam dificuldades na gestão de políticas públicas que dependem de informações territorializadas para orientar investimentos e decisões.
No município de João Pessoa, na Paraíba, o Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) ajudou na construção e manutenção de um cadastro territorial que funciona como uma base integrada que considera uma cobrança justa e sua utilidade para o planejamento e a gestão urbana.
Era necessário atualizar o cadastro de imóveis e torná-lo mais completo. Além disso, o município trabalhava com uma planta genérica de valores defasada, muito distante da realidade do mercado.
Para enfrentar esse cenário, o Programa João Pessoa Sustentável promoveu a atualização e complementação da base cartográfica digital, do cadastro territorial multifinalitário e da planta de valores genéricos e a implantação de sistemas de informações geográficas do município.
| Atualização cadastral 2023 | # imóveis |
|---|---|
| Novos imóveis (que não constavam do cadastro anterior) | 7.582 |
| Imóveis com edificação, antes cadastrados somente como terrenos | 7.849 |
| Imóveis com aumento de área construída superior a 10% | 72.770 |
| Imóveis comerciais, antes cadastrados como residências | 4.471 |
Fonte: Prefeitura Municipal de João Pessoa, 2025.
O primeiro resultado foi a identificação de cerca de 90 mil imóveis (em uma base de quase 400 mil) com alterações significativas de uso ou ocupação, com divergências acima de 10% entre área construída registrada e a atual. Essa descoberta demonstrou o potencial da modernização para gerar ganhos concretos no curto prazo e abrir caminho para avanços mais estruturantes.
A atualização do cadastro para lançamento do IPTU foi feita em 2024, acompanhada por uma estratégia de comunicação pautada pela transparência e orientação ao contribuinte. Por meio de uma carta informativa, a prefeitura explicou as alterações com imagens do imóvel e disponibilizou canais para dúvidas e questionamentos.
Uma estrutura de atendimento presencial foi montada e um aplicativo foi desenvolvido para atender as demandas dos contribuintes. A expectativa inicial era de que houvesse contestações em até 30% dos casos. No entanto, o resultado surpreendeu: apenas 0,8% das pessoas notificadas procuraram a prefeitura.
A atualização restringiu-se à ocupação (área construída) e ao uso. Não houve alteração na base de valores, seja territorial, seja predial. Ainda assim, houve casos de aumento significativo no valor do imposto a pagar, em função dos acréscimos de construção e de mudança de uso. Uma regra de transição foi instituída para evitar a aplicação imediata dos reajustes, escalonando o aumento em até cinco anos e limitando a variação anual a 20% em relação ao ano anterior.
A definição dessa estratégia contou com troca de experiências com outros municípios que já haviam implementado iniciativas semelhantes, como Fortaleza, São Luís, Maceió, Aracaju, Teresina e Belo Horizonte. Esse intercâmbio permitiu identificar boas práticas e adaptar soluções às especificidades locais, assegurando maior efetividade e aceitação por parte dos contribuintes.
A previsão é de um incremento acumulado de cerca de R$ 100 milhões na arrecadação do município em um período de cinco anos. Esse impacto fiscal reforça a importância da iniciativa, mas os ganhos vão muito além da receita, apoiando políticas públicas em diversas áreas.
- A Secretaria de Infraestrutura, por exemplo, utiliza os dados para atualizar informações sobre pavimentação, iluminação, drenagem, água e esgoto, além de planejar transporte público e coleta de lixo. O levantamento topográfico de mil vias não pavimentadas já permitiu elaborar projetos de pavimentação com maior rapidez e precisão.
- A Secretaria do Meio Ambiente passou a acessar a base cartográfica digital para fazer mapeamentos da vegetação e desenvolver módulos de licenciamento e fiscalização ambiental.
- A Defesa Civil utiliza as informações para simular áreas de alagamento e identificar áreas com riscos de desabamento, enquanto a Secretaria de Habitação agiliza processos de regularização fundiária com base em mapeamentos de alta resolução das comunidades.
Atualmente, a base é gerida pela Secretaria de Planejamento, que coordena seu uso com as diversas áreas da administração municipal. Essa integração demonstra como um projeto inicialmente voltado à arrecadação pode gerar sinergias com políticas urbanas, ampliando sua relevância para o desenvolvimento sustentável.
O município agora avalia a integração com sistemas nacionais, como o Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais (Sinter) e o Cadastro Imobiliário Nacional. Também está no horizonte a atualização periódica da planta de valores, com o desenvolvimento de modelos que permitem simular e comparar valores. Essas iniciativas representam uma perspectiva de evolução contínua da gestão fiscal e urbana.
A experiência de João Pessoa mostra que investir em informação de qualidade não é apenas uma ação técnica, mas uma decisão estratégica para fortalecer a autonomia municipal e promover justiça fiscal. Em um contexto em que países da OCDE arrecadam, em média, 1,6% do PIB com impostos sobre propriedade, enquanto o Brasil não ultrapassa 0,7%, iniciativas como essa são fundamentais para reduzir a defasagem e ampliar receitas próprias sem aumentar alíquotas.
Para que outros municípios também avancem nessa agenda, é preciso adotar uma abordagem integrada, envolvendo desde o início as áreas de finanças e planejamento urbano, de forma a garantir consistência técnica e institucional. É igualmente importante assegurar que a base territorial seja utilizada de forma ampla, apoiando políticas públicas além da arrecadação, e estabelecer mecanismos normativos e operacionais que permitam revisões periódicas. O caminho passa por tecnologia aplicada, gestão e visão estratégica – e João Pessoa é prova de que isso é possível.
Foto: Adriano Franco/Prefeitura de João Pessoa