La llave para una vivienda en Trinidad y Tobago

En Trinidad y Tobago, como en muchas otras partes de América Latina y el Caribe, comprar una casa es casi un lujo. Y no porque se trate de mansiones ni de viviendas lujosas. Todo lo contrario: el costo de una casa puede llegar, en promedio, a los 192.000 dólares, mientras que el ingreso mensual de una familia no sube de los 1.600 dólares mensuales, según un estudio del Banco Interamericano de Desarrollo (BID).
 
Pero la situación es hasta algo más compleja: la Corporación de Desarrollo de Vivienda calculó que más de la mitad de la demanda de vivienda pública provino de hogares cuyos ingresos eran menores a 615 dólares por mes.
 
¿Qué explica, entonces, un precio relativamente alto para una vivienda común y corriente? Principalmente, en la limitada disponibilidad de terrenos. 

Más la mitad de todo el territorio nacional está en manos del Estado, el que carece de un marco normativo que pueda fomentar un desarrollo inmobiliario sostenible, pero por sobre todo asequible para una clase media emergente como la de Trinidad y Tobago. Por ello, pese a que los avances legislativos recientes, la restricción más palpable es, finalmente, el insuficiente financiamiento para construir hogares.

“Estamos trabajando para la gente que compra vivienda por primera vez, o para aquellos que no tienen aún la capacidad de adquirir vivienda. Hoy, hay una necesidad de viviendas a precios económicos, porque los precios son muy altos y la disponibilidad es limitada en Trinidad y Tobago”, dice Michael Apel, oficial líder de inversiones de BID Invest, el brazo de inversión del sector privado del Grupo BID.    
 
En marzo de 2018, BID Invest anunció un acuerdo de colaboración de vivienda con la Compañía de Financiamiento de Hipotecas de Trinidad y Tobago, o TTMF por sus siglas en inglés, una empresa estatal que nació en 1965 para proveer a los ciudadanos de hipotecas y herramientas similares para adquirir un hogar. Así se inició un proceso ambicioso de ayuda al financiamiento habitacional, el que busca aumentar el nivel de penetración de hipotecas en Trinidad y Tobago, que como porcentaje del PIB está muy por debajo de las normas internacionales, según un reporte del Banco Mundial.
 
Nueve meses después, en diciembre de 2018, BID Invest otorgó una garantía parcial de crédito a TTMF por US$17.6 millones para apoyar la emisión de una facilidad de hipoteca garantizada por un total de US$58.9 millones de dólares. La garantía parcial de crédito de BID Invest ayudó TTMF a reforzar su atractivo operacional en el mercado local y apoyó el desarrollo de los mercados de capital del Caribe.
 
“Este tipo de estructura es bastante común en Europa, pero en Latinoamérica y el Caribe no es tan común. Es bastante raro”, explica Bruno Carneiro, de la División de Administración de Cartera de BID Invest. “Es una estructura que reduce el riesgo para el inversionista y posibilita que más participantes puedan financiar vivienda, específicamente en Latinoamérica”.

Para que una garantía como la emitida por BID Invest funcione, el primer requisito esencial es contar con la figura jurídica de “facilidad”, y es esencial que la estructura legal sea bien implementada para que los inversionistas sepan que existen protecciones efectivas en caso de default. El segundo requisito es tener un historial suficiente de desempeño de la cartera de vivienda, un track record de originador que certifique que se ha venido prestando dinero con diligencia y éxito al menos durante un par de años o más, y poseer una cartera de buena calidad.
 
“Básicamente, se requiere tener una estructura legal robusta y tener un historial de los activos suficiente como para concluir que son buena calidad”, dice Carneiro.
 
“Esta garantía parcial de crédito tiene características muy especiales”, explica Rocío Medina-Bolívar, representante del Grupo BID en Trinidad y Tobago. “Está denominada en moneda local y se utiliza en el mercado de capitales, permitiendo movilizar mayor inversión por parte del sector privado. Por ello, es una garantía donde todos ganan, y estamos muy felices de apoyar esta transacción”.
 

Galería de fotos: BID Invest y TTMF entregarán financiamiento habitacional en Trinidad y Tobago

Los frutos reales de la operación aún están por verse: los beneficiarios son los clientes de TTMF, usuarios de medianos y bajos ingresos, gente común y corriente que no está al tanto de las complejas estructuras financieras trabajando para ellos.
 
Tanto Rocío Medina-Bolívar como Michael Apel coinciden que este es el inicio de un modelo que puede replicarse en otros países caribeños y ayudar a paliar la perpetua crisis de vivienda en la región. “Estamos hablando con un par de instituciones en Jamaica y otros países para ver si podemos hacer algo similar en la región”, dice Apel. “De nuevo, es la primera vez que realizamos una operación de mercado de capitales en el Caribe, así que queremos aprovechar el momento creado”.
 

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