Estudo do BID demonstra que políticas habitacionais poderiam reduzir o déficit de moradias se utilizassem a modalidade de aluguel subsidiado em caráter complementar

As políticas de habitação no Brasil e nos demais países da América Latina tem priorizado historicamente a concessão da propriedade dos imóveis às famílias de baixa renda. Entretanto, considerando-se que o mercado de imóveis regulares atende cerca de 30% da população brasileira; que o déficit habitacional no Brasil é estimado em 5,5 milhões de unidades; e que a taxa de imóveis desocupados chega a 11% nas regiões centrais das grandes cidades, o aluguel subsidiado, geralmente utilizado em situações emergenciais ou transitórias, poderia ser um instrumento complementar para prover moradias dignas a estas famílias.

O estudo Procura-se casa para alugar: Opções de política para a América Latina e Caribe, do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID), analisou o contexto de 19 áreas metropolitanas da região, entre elas cidades de Curitiba, Salvador e São Paulo, para identificar as potencialidades do aluguel social como instrumento para diminuir o déficit de moradias nestas metrópoles.

Juntas, estas cidades somam um déficit de 691 mil unidades, e destas, 591 mil famílias possuem renda inferior a três salários mínimos, público alvo de boa parte dos esforços em termos de políticas habitacionais no Brasil. Ainda, 9,1% das famílias com demanda de moradia no Brasil não contam com nenhuma fonte de renda. Esta porcentagem chega a 10,8% em Curitiba e a 12,2% em Salvador, e cai para 8,7% em São Paulo, o que corresponde a 44 mil famílias.

O ônus excessivo com aluguel representa 32% do déficit brasileiro, mas pode chegar a 44% do déficit quando consideradas apenas as regiões metropolitanas. Na RM São Paulo, este déficit totaliza 256 mil unidades. Essas famílias, com alto gasto relativo mensal de aluguel, são público potencial para programas de locação social.

“O que este estudo propõe é abrir um caminho novo, não explorado, em termos de políticas de moradia”, explica Andres Blanco, especialista da Divisão de Gestão Fiscal e Municipal do BID e co-autor do estudo. “Não se trata de substituir o foco na casa própria, mas de complementá-lo. Essa é uma boa recomendação se considerarmos as vantagens para a sustentabilidade fiscal e para o desincentivo ao desenvolvimento periférico da cidade”, acrescentou.

Algumas dessas políticas podem ser relativamente simples, como diminuir o tempo de reintegração de posse da moradia no caso de despejo ou criar um sistema de garantias para o aluguel. Isso possibilitaria a expansão da oferta de moradias para locação, criando incentivos para que pelo menos uma parte do número considerável de unidades vazias se some ao mercado e contribua para aliviar o déficit habitacional.

O estudo recomenda que a política habitacional não deve se limitar à produção de unidades para a venda, mas também deve oferecer alternativas a segmentos da população que não podem ou não querem ser proprietários de imóveis.

Entretanto, uma das principais barreiras para este tipo de política é a cultura da posse do imóvel em detrimento ao aluguel, e as dificuldades de gestão dos imóveis por parte do poder público, como condomínio, IPTU e taxas, o que abre possibilidades, por exemplo, para a realização de parcerias público-privadas. Algumas evidências regionais apontam para um contexto em que o aluguel social poderia ser aplicado:

• Não existe correlação entre o nível de desenvolvimento de um país e sua estrutura de acesso à moradia;
• Quanto maior a urbanização, menor tende a ser a taxa de propriedade;
• Ainda que a ALC seja uma região de proprietários, o aluguel continua representando uma proporção relevante do acesso à moradia, especialmente para grupos específicos da população;
• Todos os grupos de renda alugam na ALC;
• A moradia de aluguel tem uma melhor qualidade que a moradia própria sem escritura e uma qualidade similar a uma moradia própria com escritura;
• A moradia alugada é mais central, densa e acessível.