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Mais um tijolo na parede
POR DIEGO FONSECA

Em junho de 2007, as notícias para a economia dos Estados Unidos não foram boas. Na Califórnia, Flórida, Arizona e Nevada começaram a ser executadas hipotecas de 400.000 casas. São casas cujos donos, endividados até o pescoço e além de todas as suas possibilidades por causa de um sonho que rolou ladeira abaixo, não podem pagar.

A lição é que, às vezes, almejar demais não funciona. Mas de quando em quando almejar um pouco mais é um bom princípio. Que o digam as famílias latinoamericanas que vivem o fenômeno inverso ao das americanas. Suas casas não custam nenhum milhãozinho e estão longe de ter tantas funcionalidades e luxos. Mas têm alicerces sólidos e, ainda mais, são passíveis de serem pagas graças a microcréditos de longo prazo e taxas razoáveis.

Muitas famílias estão, agora, conseguindo viver e construir suas primeiras casas por intermédio de organizações como a Habitat para a Humanidade, Care ou Techo para mi País, com a ajuda de instituições como a Agência Sueca de Cooperação para o Desenvolvimento Internacional (SIDA, a sigla em inglês) ou mediante os projetos de financiamento de materiais de construção de empresas privadas como a mexicana Cemex.

Todos esses processos fazem parte de um fenômeno cada vez mais extenso de participação de governos, associações civis e sociais e companhias internacionais na solução do déficit habitacional da América Latina e do Caribe. Segundo estimativas da Comissão Econômica para a América Latina e Caribe (CEPAL), são necessárias mais de 50 milhões de casas para uma população de 600 milhões de habitantes. Cada ano é preciso construir cerca de cinco milhões de casas para substituir as irrecuperáveis e lidar com a depreciação das existentes.

Historicamente, o esforço das famílias de menos recursos para conseguir ter um teto sobre suas cabeças foi respaldado, em maior ou menor medida, pelo governo de seus países, por organismos internacionais como o Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID) e por meio de fundos não reembolsáveis provenientes da ajuda internacional. Esses mesmos atores continuam atuantes mas com o surgimento das instituições microfi nanceiras (IMFs) e da responsabilidade social corporativa como parte central da estratégia das empresas, novos ares passaram a soprar na região. A associação do microcrédito, com o impulso de cooperadores, instituições civis, microfinanceiras e empresas funciona agora como uma tábua de salvação na luta para conseguir condições de vida dignas.

Tendências diversas
María Victoria Sáenz-Samper, uma das especialistas do FUMIN em microfinanças para casas e micro-seguros, diz que existem duas grandes escolas de pensamento em torno da casa própria e sua relação com o microcrédito. Sáenz-Samper chama a primeira de “minimalista”. Ela se baseia na distribuição de recursos destinados à casa para que as famílias os administrem por si mesmas. Essa escola prescinde de dar assessoria paralela de caráter urbanístico, técnico ou em matéria de construção. “A suposição é que os clientes são conhecidos, dispõem de elementos para a construção [os solicitantes de microcréditos pertencem a grupo de auto empreiteiros] e sabem o que querem”, diz Sáenz-Samper.

A segunda escola se define por possuir o que a primeira não tem: seus agentes de crédito oferecem assistên- cia técnica na construção. Essa escola tem duas correntes: uma formada por aqueles que consideram que o apoio deve ser dado por engenheiros ou arquitetos, e da outra fazem parte aqueles que assumem a criação de um produto microfinanceiro para a moradia cuja assistência na edificação seja proporcionada por um ofi cial de crédito treinado. “Neste caso a suposição é que desse modo consegue-se baratear os custos [do microcrédito] e para o cliente é mais fácil entender-se com o representante da área de crédito do que com um engenheiro”.

Ambas as escolas, e outras que delas tenham derivado, conseguiram gerar casos realmente bem-sucedidos na região, todos em circunstâncias diferentes. A ACCION Internacional e suas filiadas – MiBanco no Peru, BancoSol na Bolívia, Compartamos no México, entre outras – se inscrevem na corrente minimalista. A Cooperativa Salcajá, da Guatemala, que utiliza recursos do Fideicomiso para Desenvolvimento Local do País, é parte da tendência que recorre aos  profissionais da construção. Organizações internacionais como a Habitat para a Humanidade fazem parte da segunda corrente da escola “técnica”.

Chegam os privados
Em 1998, a Cemex, a maior empresa de materiais de construção da América Latina e uma das três maiores do mundo, lançou no nordeste de Guadalajara, numa zona conhecida como  Mesa Colorada, um projeto piloto de fornecimento de materiais. Basicamente as famílias faziam poupança em um sistema de pré-pagamento de cotas que depois lhes permitia adquirir materiais nos distribuidores locais da empresa mexicana e contar com a assessoria de profi ssionais para planejar a ampliação, reforma ou construção de sua casa.

O projeto se chamou Patrimonio Hoy [Patrimônio Hoje] e atualmente é um caso de referência mundial obrigatório para ilustrar como uma empresa privada conseguiu entender as necessidades de seus clientes da base da pirâmide. A capacidade da Cemex ou outras empresas para adaptar novos modelos de negócios a sua cadeia de valor permite preencher certos vazios na qualidade e quantidade de casas para famílias de baixos recursos.

O projeto da Cemex é, entre outros, um dos mais consolidados na área de construção da casa própria e de microempréstimos, embora a empresa prefira  catalogálo como “adiantamento de material”. E ainda que essa ação do setor privado seja o último grande desembarque no campo dos esforços vigentes para entender os negócios com a base da pirâmide como um mecanismo de sustentabilidade econômica de sociedades e nações, o atraso não indica que ele tenha pouco a agregar.

De fato, ocorre exatamente o contrário. Vários especialistas constataram que a participação privada contribuibastante quando se insere na cadeia de valor como provedora. Os micro-seguros, por exemplo, já ilustraram como as empresas têm condições de criar produtos para os quais as organizações da sociedade civil podem operar como canal de distribuição. Na casa própria, essa experiência permitiu que a geração de subprodutos incrementasse também as capacidades institucionais das ONG, por exemplo, na medida em que estas aprendem a negociar, comprar, vender ou transferir serviços, produtos e conhecimento a partir de um contato com os capitais privados.

A grande adaptabilidade e velocidade para a mudança das empresas permite, por sua vez, ampliar a oferta de valor para além das necessidades mínimas iniciais de qualquer projeto de construção. Assim, por exemplo, uma vez concluída a construção ou ampliação de uma casa, o Patrimonio Hoy permite que os auto empreiteiros avancem para uma segunda etapa: a melhoria do projeto. A própria Cemex, como a fabricante de sistemas de canalização Amanco, a produtora brasileira de cosméticos Natura ou o banco espanhol BBVA e uma longa lista de entidades financeiras tradicionais, entre outros vários exemplos privados, aproveitaram a “Experiência BoP” para aumentar a venda de produtos cruzados. “Os empresários privados sabem que há ali um grande mercado e encontrarão um meio de levar até ele seus produtos”, diz Sáenz-Samper. “Os ganhos virão do volume e não do preço, e essa é uma situação em que as duas partes saem vencedoras”.

Sustentar a aposta
O ponto crítico agora é que esses tipos de participação, sejam eles sociais ou privados, devem cumprir com a regra da sustentabilidade: devem se manter como unidades de negócio autônomas e, junto com isso, fazê-lo no tempo justo. A demanda habitacional é tal que há mercado para quem nele entrar.

Mas a sustentabilidade também requer regras de jogo claras e estáveis: um forte compromisso dos governos para criar um cenário em que se facilitem as alianças entre os diferentes atores, junto com uma descentralização administrativa efetiva que transfira decisões para os níveis de base, como as câmaras municipais e comunidades. “Nós fomos pró-ativos promovendo o diálogo com a sociedade civil e os governos para mudar as políticas habitacionais e envolver por meio de esquemas societários as comunidades de baixa renda com o setor privado, as ONG, governos locais e centrais, e com os doadores internacionais”, diz Per Fröberg, assessor sênior para a América Latina do Departamento de Desenvolvimento Urbano da SIDA na Suécia. “Envolver as IMF no desenvolvimento
de novos produtos [também é necessário], especialmente pequenos empréstimos repetitivos para melhoria de casas que sejam acompanhados de assistência técnica”.

Em geral, os projetos foram sustentáveis.Note-se que o projeto da Cemex já tem 10 anos, a cooperação internacional, mais de 30 e as IMFs quase uma década inteira. As microfinanceiras pioneiras e suas seguidoras foram suficientemente sensíveis para compreender que em algumas ocasiões o capital de trabalho solicitado por seus clientes era uma inversão associada a essa demanda de capital para questões como a melhoria do espaço físico de trabalho. Foram numerosas as IMF que reprojetaram seus produtos para atender a essa necessidade, que já cobriam de fato, embora criando para isso instrumentos adequados que acabam em mãos de clientes seguros, a quem já conhecem.

Mas não foi só o trabalho. Outra necessidade mútua – habitações melhores para as famílias e ampliação da oferta de produtos para as IMFsimpulsionou  definitivamente o projeto de um número maior de produtos para construção de casas e de estudos de mercado pertinentes para atender melhor a demanda.

Atualmente, os produtos microfinanceiros para construção da casa própria (0o MFV) constituem um subconjunto consolidado no setor. Basicamente, eles estão voltados para a melhoria da casa, uma construção por fases ou a ampliação e, em alguns casos, uma nova construção. Segundo os especialistas, a demanda responde fundamentalmente à necessidade de separar as atividades empresariais das pessoais.

Em geral, os prazos são mais longos que os dos microcréditos. Podem chegar em até três anos, quando é de um ano o máximo permitido nos empréstimos para capital de trabalho. Essa extensão no tempo se deve ao fato de que esses créditos não possuem uma atividade produtiva que os alavanque.

Trata-se, além disso, de montantes muito mais elevados. Se um tomador de empréstimo de microcrédito produtivo pode chegar perto dos US$1.000, uma família que precisa de recursos para a construção de sua casa estará na média perto de US$5.000, e inclusive há casos em que o empréstimo se eleva a US$15.000. As taxas de juros? “Não há nada por escrito”, diz Sáenz-Samper. “Em alguns casos, são menores que para o capital de trabalho e em outros, não”.

Para um volume maior por empréstimo, os MFVs também exigem uma escala distinta de financiamento. As IMFs regulamentadas não encontram maiores problemas para fazê-lo, mas as não regulamentadas costumam enfrentar difi culdades para que os prazos entre os fundos que recebem a curto prazo se encaixem com os que liberam para mais de três anos. Por isso nem todas as IMFs aderiram ao financiamento de casas. E é por essa razão que muitas recorrem a financiamento
em fontes de longo prazo que os governos oferecem, como a Sociedade Hipotecária Federal, do México, o Fondo MiVivienda, no Peru, o Prodel, na Nicarágua.

Ao final de tudo, a sustentabilidade dependerá da boa definição do produto tanto em termos financeiros quanto de mercado, e de um controle estrito dos juros de mora. Hoje, boa parte das IMFs exige alguma garantia real para conceder empréstimo para casa. “Talvez por isso os juros de mora sejam
bastante controlados”, diz Sáenz-Samper. “Quando converso com os gerentes de crédito e com pessoas que administram esses programas, eles me dizem que os clientes não brincam com sua casa: ela é, defi nitivamente, o principal e único ativo de valor que possuem”.