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Auge da casa própria

POR LUCY LONGER

No ano passado Isabel López mudou-se para um amplo apartamento de três quartos e três banheiros um edifício novo da Avenida República, ao norte do centro de Quito. O apartamento foioferecido e vendido na cidade de Nova Iorque pela filial local da Mutualista Pichincha, uma das principais entidades de empréstimos hipotecários do Equador. O comprador, Raúl López, um estilista de sucesso e dono de um salão de beleza na área metropolitana da cidade de Nova Iorque, comprou o apartamento sem tê-lo visitado e não viajou ao seu país de origem para assinar os papéis. “Eles anunciaram a casa na Internet, meus parentes viram, gostaram e o comprei”, diz López. Depois de concluir a compra, Raul, filho único de Isabel López mandou fazer a mudança de sua mãe para o apartamento. “Eu vim para este país (os Estados Unidos) para progredir e o que a gente quer é ver a família em boa situação,” afi rma. Na realidade seu negócio tem ido tão bem que ele pagou antecipadamente uma boa parte do empréstimo e reduziu sua dívida para $20.000 dólares.

A Mutualista Pichincha, é uma empresa pioneira no setor e vende este tipo de hipotecas através de agentes que promovem o financiamento nos Estados Unidos e na Espanha, os principais destinos para os trabalhadores migrantes do Equador. Tem filiais em Queens, Nova Iorque e em Madrid, Múrcia e Lorca, na Espanha.

A associação de poupança e crédito começou a outorgar este tipo de empréstimos há dez anos e atualmente tem uma carteira de $29 milhões de dólares em hipotecas para migrantes. Os créditos são oferecidos em dólares e euros e o pagamento é feito depositando remessas nas fi liais das empresas financeiras ou através de transferências advindas de outros bancos no estrangeiro ou no país de origem.

“A chave do sucesso na venda de casas para migrantes está na identifiação de duas pessoas: o migrante e seu parente aqui,” diz Patricio Maldonado, gerente de risco para divisão de habitação da Mutualista Pichincha. Nos escritórios da instituição no exterior existem cabines telefônicas e equipamento de videoconferências para que as famílias nos dois países possam discutir a escolha da moradia. “A decisão final foi tomada em conjunto”, comenta Maldonado. Os migrantes-mutários, em geral, assinam uma procuração para que seus parentes possam realizar a transação em seu país de origem.

O financiamento que permitiu a Raul López comprar o apartamento é um exemplo do nicho de produto de crédito chamado “empréstimos hipotecários transnacionais”, ou seja hipotecas concedidas a trabalhadores migrantes que vivem fora de seu país para comprar uma moradia no país de origem. Nos últimos dez anos, bancos e empresas financeiras especializadas em hipotecas na América Latina vêm esenvolvendo uma carteira de hipotecas transnacionais que em algumas instituições ultrapassa os 50 milhões de dólares.

Os principais motores deste novo produto em rápida expansão são duas grandes tendências financeiras na América Latina e no Caribe: o contínuo crescimento das remessas e a construção de moradias econômicas ao alcance das famílias com receitas médias e baixas, observa Takatoshi Kamezawa, representante de investimentos do Fundo Multilateral de Investimentos do BID (FUMIN).

Durante estes dois últimos anos, as instituições financeiras da região vem intensificando seus esforços para conectar essas duas tendências oferecendo empréstimos hipotecários aos imigrantes que enviam remessas ao seu país de origem para nele comprar um imóvel. O FUMIN ajudou a promover os créditos hipotecários transnacionais através de seu trabalho com instituições financeiras na região. Desde 2005 vem outorgando empréstimos para oferecer assistência técnica e desenvolver hipotecas transnacionais.

As remessas enviadas para a América Latina e o Caribe perfazem atualmente pelo menos 60 milhões de dólares ao ano e as projeções mostram que o fluxo de dinheiro em direção à região durante esta década deve aumentar, chegando aos 500 milhões de dólares. A grande maioria destes recursos é dedicada ao consumo de alimentos básicos e artigos para a casa. Só uma parte muito pequena desses é canalizada para investimentos tais como educação ou moradia. “Os empréstimos hipotecários transnacionais ajudarão a alavancar o fl uxo de remessas para investimentos com resultados produtivos,” afirma Kamezawa. A grande capacidade de geração de receita dos trabalhadores migrantes tornaos financeiramente solventes e por isso são um risco positivo de crédito.

As hipotecas transnacionais ajudam também a estimular o setor de construção, o que não somente cria grande número de empregos mas, em última instância, estimula o desenvolvimento de mercados de capital, disponibilizando mais recursos para empréstimos hipotecários. A construção hoje epresenta um investimento de 100 bilhões por ano na região e cresce a uma taxa de dígitos duplos no Peru e em outros países; no México representa 5% do PIB. Esta indústria dinâmica cria empregos para muitos trabalhadores pouco qualificados e de baixa renda.

O principal objetivo desta IMF que foifundada com doações de 38 países membros do BID é estimular o desenvolvimento do setor privado na América Latina e no Caribe através de doações, empréstimos e investimentos focalizados em projetos-piloto inovadores. A expansão do mercado habitacional é parte integral desta estratégia. Durante os últimos quatro anos o FUMIN vem promovendo intensamente o desenvolvimento da inclusão nos mercados imobiliários na região. Assim o FUMIN também promove ativamente outros segmentos do setor habitacional oferecendo assistência técnica, créditos para entidades de empréstimos hipotecários e fundos para melhoras na moradia administrados por instituições de microfinanças (IMFs).

O FUMIN concedeu empréstimos para mercados imobiliários inclusivos a nove instituições financeiras da região por um total de $23,3 milhões de dólares visando a expansão dos créditos para a remodelação ou compra de imóveis.

O programa de empréstimos não está focalizado exclusivamente em moradias de baixa renda. “Muitos imigrantes conseguem ter muito sucesso trabalhando arduamente em outro país e deveríamos oferecer nosso apoio para que possam comprar moradias em seu país de origem, o que inclui conceder financiamentos para que instituições de crédito local possam oferecer hipotecas acima de $50.000 dólares”, segundo Kamezawa.

O México supera ao resto dos países da região por uma ampla margem em termos do total de remessas. Como resultado, é de se esperar que as hipotecas transnacionais tenham um crescimento considerável nesse país. Su Casita, a primeira empresa financeira especializada em hipotecas no México, oferece uma plataforma sólida 107 escritórios em 28 dos 32 Estados para desenvolver um produto com foco nesse nicho de mercado. Desde sua fundação, em 1994, Su Casita cresceu tanto que atualmente administra uma carteira de mais de 1,6 bilhões em empréstimos hipotecários.

Quatro anos atrás, Su Casita entrou no negócio das hipotecas transnacionais como lançamento de um programa piloto lastreado em um empréstimo de 5 milhões de dólares com assistência técnica do FUMIN. Su Casita vem trabalhando com as autoridades consulares do México para facilitar as transações transnacionais, simplifi cando procedimentos e reduzindo os custos da emissão das procurações necessárias para que os parentes possam realizar a compra da casa, comenta Gonzalo Palafox Rebollar, diretor de desenvolvimento empresarial da empresa hipotecária.

A média das hipotecas transnacionais é de $41.000 dólares. Os clientes pagam de 10% a 20% como pagamento i0nicial e uma taxa de juros de 11%, com prazo de amortização entre 20 e 25 anos. Su Casita introduziu um novo produto, as hipotecas transnacionais em dólares que foram bem recebidas pelo mercado, confirma Palafox Rebollar. Os juros cobrados pelas hipotecas em dólares são de 9,5%.

A promoção das hipotecas nos Estados Unidos é feita através de quatro subsidiárias de Su Casita: uma em Denver, outra em Dallas e duas em Chicago. São também comercializadas através de um centro de assistência telefônica e de agentes que aceitam promover as hipotecas transnacionais em outros estados com uma população mexicana importante, tais como Nova Iorque e Califórnia. A carteira tem crescido a ponto de acumular 2.000 hipotecas por um valor de 95 milhões de dólares.

As hipotecas transnacionais constituem “um de nossos programas de maior crescimento e continuaremos apoiando-o” afi rma Palafox Rebollar. Apesar da atual recessão nos Estados Unidos, “ainda existe um enorme mercado potencial e não existem produtos semelhantes,” acrescenta.

O crescimento das hipotecas transnacionais forma parte de uma tendência cada vez mais acentuada na América Latina: o auge da casa própria. Em países como o México e o Peru, a regulamentação para a criação de associações de empréstimos para a habitação e o apoio do governo a imóveis para populações de baixa renda permitiram ampliar o acesso hipotecário a milhões de pessoas. Em toda a região, a estabilização econômica resultou em taxas de juros mais baixas. Os fundos de pensões vem investindo em créditos hipotecários, o que levou à ampliação da reserva de empréstimos e facilitação da compra da casa própria para muitos que nunca tinham sequer sonhado em conseguir comprar um apartamento ou uma casa.

Oscar Pacheco ia fazer 32 anos e sempre tinha morado na casa dos pais. Na verdade Oscar e sua esposa Mayre Zulueta, durante os cinco anos de casamento, tinham morado na casa dos pais de Oscar. No ano passado nasceu o filho do casal, Oscar Alonso, e a casa tornou-se refúgio de três gerações.

Mas tudo isso mudou em novembro passado. Hoje, a jovem família Pacheco mora num apartamento de três quartos e dois banheiros num complexo habitacional em Chorrillos, uma comunidade residencial na fronteira sul de Lima. A família Pacheco comprou o apartamento com um empréstimo de Mi Casita, a primeira entidade financeira do Peru dedicada exclusivamente a empréstimos hipotecários.

“A papelada para o empréstimo,desde o primeiro contacto demorou 20 dias. Foi muito eficiente e mudei-me em menos de um mês,” afirma Oscar. Ele pagou $3.000 dólares de entrada e Mi Casita emprestou-lhe $27.000, garantidos pelo título de propriedade do apartamento. Seu salário como engenheiro civil numa empresa de mineração o qualificou para pagamentos mensais de amortização de $270. “Antes era preciso ser milionário para poder comprar,” diz Pacheco.

Mi Casita distribui hipotecas com apoio do Fundo Mivivienda do Governo do Peru, um fundo para imóveis de classe média baixa que oferece tarifas subsidiadas para os mutuários e uma redução nos pagamentos para os que tem uma história de crédito boa. Até agora nenhum mutuário atrasou o pagamento ou entrou em mora, afirma Roberto Baba, gerente geral de Mi Casita. Com um investimento de $300.000 dólares o FUMIN é acionista fundador da entidade.

O impecável histórico de empréstimos pode ser atribuído à cuidadosa triagem dos solicitantes de empréstimos hipotecários, diz Baba. A metodologia de Mi Casita consiste em visitas domiciliares, uma estratégia desenvolvida com sucesso pelas IMFs para reduzir o risco da carteira. “Enviamos oficiais de crédito ao terreno e eles montam um fluxo de caixa realista que espelhe a capacidade do solicitante de pagar a divida” diz Baba.

Em apenas um ano de operações Mi Casita acumulou uma carteira de hipotecas que alcançam os $3 milhões de dólares. Este ano, a empresa espera triplicar seus empréstimos chegando a um total de $9 milhões.

As taxas de crescimento de empréstimos hipotecários podem crescer devido à enorme brecha no setor imobiliário da América Latina e do Caribe, o que, somado à melhoria nas economias, possibilita o desenvolvimento do setor por investidores. O enorme mercado imobiliário tanto no país como no estrangeiro será  financiado não apenas pelos créditos hipotecários mas também através da venda de valores lastreados por hipotecas para as grandes reservas de capital em mãos dos fundos de pensão e empresas de seguros.