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DANIEL DROSDOFF

L'acquéreur ordinaire constitue, sans doute à son insu, un rouage dans une dynamique financière complexe qui s'appelle le développement et la titrisation du marché hypothécaire secondaire. Il s'agit pour l'Amérique latine d'une nouveauté, qui intègre les hypothèques dans le marché financier et qui, tout à la fois, crée des perspectives d'investissement et réduit le coût des logements.

Une conférence sur le thème « Le développement de la titrisation des hypothèques en Amérique latine et dans les Caraïbes », qui s'est tenue en novembre dernier au siège de la BID à Washington, a examiné ce phénomène et réfléchi aux moyens de généraliser le recours à ces instruments financiers. Selon des participants, l'expansion des marchés hypothécaires secondaires a d'ores et déjà fait baisser le coût des logements et fait augmenter l'accession à la propriété aux Etats-Unis. Cette idée commence à se répandre en Amérique latine et dans les Caraïbes, en Europe et en Asie.

Dans son discours d'ouverture, le président de la BID Enrique V. Iglesias a affirmé que les nouveaux instruments financiers fondés sur les hypothèques peuvent apporter au marché immobilier latino-américain trois éléments qui lui font défaut à l'heure actuelle : la participation du secteur privé au financement des hypothèques, l'optimisation des dispositifs de financement immobilier et une plus grande concurrence entre les constructeurs immobiliers.

M. Iglesias a précisé que ces possibilités constituaient des bienfaits supplémentaires pour les pays qui ont déjà mené de vastes réformes et atteint la stabilité macroéconomique, lesquelles sont des conditions d'accès à ces nouveaux instruments financiers.

Les efforts traditionnels de la BID en matière de logement portaient sur le marché primaire, c'est-à-dire qu'ils consistaient à bien loger ceux qui n'avaient pas de toit. Aujourd'hui, la Banque aide les pays à jeter les bases nécessaires au marché hypothécaire secondaire, par exemple à se donner les moyens d'analyser la solvabilité des ménages, d'élaborer des fichiers sur les incidents de crédit hypothécaire et de renforcer les cadres juridique, réglementaire et international.

Parmi les conférenciers, il y avait Martin Levine, directeur général des services financiers internationaux pour le logement de la firme Fannie Mae, la société de financement hypothécaire désormais privatisée qui avait été créée par le Congrès américain en 1938. Selon Levine, l'Amérique latine et les Caraïbes pourraient très bien « accélérer l'histoire » et mettre en place en quelques années seulement ce que les Etats-Unis ont mis des décennies à développer – un marché secondaire très liquide qui permet à un plus grand nombre de familles à revenus modestes d'accéder à la propriété.

Dans les années 80, les Etats-Unis ont appris une dure leçon dans le financement des hypothèques avec la défaillance de nombreuses caisses d'épargne et de crédit qui avaient fait des emprunts à court terme tout en consentant des prêts à long terme, selon Robert Van Order, économiste en chef de la firme Freddie Mac, organisation sœur de Fannie Mae. C'est justement ce genre de vulnérabilité que le développement de la titrisation des créances hypothécaires et du marché secondaire cherche à éviter, affirme-t-il.

Pour relever les nouveaux enjeux, les institutions financières américaines limitent les risques en ayant recours à la « décomposition des risques », qui consiste à confier à différentes firmes diverses fonctions dans l'organisation des créances hypothécaires, par exemple octroi de l'hypothèque, service, prise en charge du risque de défaillance et financement, explique Van Order.

Vicente Lozano, président de la Inter-American Housing Union, a évoqué quelques-uns des problèmes qu'il faut surmonter pour réussir la mise en place d'un marché secondaire et la titrisation des créances hypothécaires dans la plupart des pays d'Amérique latine et des Caraïbes : absence d'uniformité des documents, manque de dossiers concernant l'historique des prêts, instabilité des conditions macroéconomiques et insuffisance du nombre des hypothèques, surtout dans les petits pays.

Kenroy Dowers, spécialiste financier à la BID, a affirmé lors de la conférence que les pays d'Amérique latine et des Caraïbes doivent mettre en place des systèmes financiers qui répondent à leurs besoins en matière de créances hypothécaires. Il a relevé que les récentes réformes dans la région, dans le domaine notamment des retraites, du marché des assurances et des capitaux, suscitent un plus grand intérêt à l'égard des instruments financiers à long terme fondés sur des créances hypothécaires.

« Les firmes sont demanderesses, affirme-t-il. Le jeu de l'offre et de la demande existe dans le domaine de l'immobilier et des marchés hypothécaires. »

Les pays qui ont d'ores et déjà pris des mesures pour mettre en place des marchés secondaires et titriser les créances hypothécaires sont l'Argentine, la Bolivie, le Brésil, le Chili, la Colombie, l'Equateur, le Mexique et la Trinité et Tobago.

Tobias Mackie, directeur des affaires économiques à la Fédération hypothécaire européenne, précise que la titrisation des créances hypothécaires a peu progressé jusqu'ici en Europe. Mais il prévoit un changement avec l'introduction de l'euro qui sera la monnaie commune de 11 pays d'Europe. Cette monnaie unique « fera entrer dans les mentalités l'importance d'une faible inflation, de taux réduits, de financements longs et de la stabilité », affirme-t-il. Voilà qui rendra « le développement à grande échelle de la titrisation des créances hypothécaires plus probable ».

Pour un complément d'information, tapez housing-finance.org/index.html et www.mbia.com.