La mayoría de los compradores probablemente no lo sepa, pero sus hipotecas formarán parte de un refinado proceso financiero llamado desarrollo de mercado secundario y bursatilización, que está creando nuevas oportunidades de inversión y reduciendo el costo de la vivienda.

Cómo está ocurriendo este proceso y qué se puede hacer para ampliarlo fueron temas de la conferencia "El desarrollo de bursatilización hipotecaria en América Latina y el Caribe", celebrada en noviembre en la sede del BID.

Al inaugurar el encuentro, el presidente del Banco, Enrique V. Iglesias, dijo que las nuevas tecnologías e instrumentos basados en hipotecas pueden proporcionar los tres elementos que faltan en el mercado latinoamericano de la vivienda: participación del sector privado en el financiamiento hipotecario, sistemas más eficientes de financiación y una industria constructora más competitiva.

Iglesias describio a esas oportunidades como otro beneficio para los países que han implementado profundas reformas estructurales y han alcanzado la estabilidad macroeconómica, un requisito para entrar en este campo financiero.

El trabajo tradicional del BID en el sector vivienda se ha concentrado en el mercado primario, en darles techo a quienes no lo tienen. Ahora el Banco está ayudando a los países de la región a cavar los cimientos para los mercados secundarios de hipotecas, como la capacidad de efectuar análisis de crédito de consumidor, de desarrollar bancos de datos con historiales de créditos hipotecarios y de fortalecer los marcos legales, institucionales y regulatorios.

Los participantes en la conferencia tuvieron oportunidad de escuchar también a Martin Levine, el director gerente de servicios financieros internacionales de la Fannie Mae, un banco hipotecario originalmente creado por el Congreso estadounidense en 1938 y luego privatizado. Según Levine, América Latina y el Caribe podrían "comprimir la historia" y desarrollar en pocos años lo que le llevó décadas a Estados Unidos: formar un mercado secundario de hipotecas altamente líquido y bursatilizado que le permita a un número masivo de familias adquirir viviendas.

En la década pasada Estados Unidos aprendió una dolorosa lección en materia de financiamiento hipotecario cuando quebraron numerosas instituciones de ahorro y préstamo que habían tomado dinero a corto plazo pero lo habían prestado a largo plazo, señaló Robert Van Order, el economista jefe de Freddie Mac, la institución hermana de Fannie Mae. Es precisamente ese riesgo de crédito que la bursatilización de las hipotecas y el desarrollo de mercados secundarios aspiran a corregir, explicó.

Para enfrentar esos nuevos retos, las entidades hipotecarias de Estados Unidos limitan ahora el riesgo que corren mediante un "parcelamiento" en que diferentes firmas asumen las varias partes de una operación de crédito hipotecario, agregó.

Vicente Lozano, presidente de la Unión Interamericana de la Vivienda, señaló algunas de las vallas que deberán ser superadas antes de lograr un mercado secundario y la bursatilización de hipotecas en la mayoría de los países latinoamericanos: la falta de documentación uniforme, la falta de historiales crediticios, la falta de condiciones macroeconómicas estables y la falta de una masa crítica de hipotecas, especialmente en los países más pequeños.

Kenroy Dowers, un especialista en finanzas del BID, sostuvo que los países de América Latina y el Caribe deben desarrollar sistemas financieros hipotecarios que resuelvan sus necesidades.

Dowers señaló que recientes reformas en áreas como las pensiones, los seguros y los mercados de capital están generando un mayor interés en instrumentos financieros a largo plazo como los generados por las hipotecas.

"Existe un apetito", aseguró. "Hay oferta y demanda en los mercados de vivienda e hipotecas".

Argentina, Bolivia, Brasil, Chile, Colombia, México, Perú y Trinidad y Tobago figuran entre los países que ya han dado pasos hacia el desarrollo de mercados hipotecarios secundarios y la bursatilización.

Tobias Mackie, titular de asuntos económicos de la Federación Hipotecaria Europea, dijo que la bursatilización de hipotecas en Europa ha tenido hasta ahora sólo limitados resultados.

Pero Mackie dijo que espera importantes cambios con la aparición en escena del euro como moneda común de 11 países europeos.

Una moneda única promoverá "una cultura de baja inflación, bajos intereses, estabilidad y plazos más largos", vaticinó. Esos cambios harán "más factible el desarrollo de títulos con respaldo de hipotecas", explicó.