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Desarrollo en las Américas (DIA)

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Un espacio para el desarrollo: Los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe


Fecha de la publicación: Abril 2012

Los barrios marginales representan una perenne ofensa visual en América Latina y el Caribe. Existe un mayor número de personas que moran en viviendas en pésimo estado en esta región que en otros países con el mismo nivel de ingresos. La mayoría de los hogares que viven en las capitales de la región no puede costear una vivienda legalmente construida en un terreno que cuente con acceso a los servicios básicos de infraestructura tales como agua y servicios sanitarios. La región tendría que invertir una suma superior a los $300 millardos, o casi el 8 por ciento de su producto interno bruto, para proporcionar una vivienda adecuada para todos sus ciudadanos. Los Gobiernos por sí solos no pueden solucionar este problema, particularmente si continúan enfocándose en tratar los síntomas en lugar de abordar la causa raíz. Esta última edición de la publicación insignia del BID, Desarrollo en las Américas, ofrece un análisis de fondo de las oportunidades que tienen los países para mejorar sus mercados inmobiliarios urbanos y facilitar la vía hacia soluciones que involucren al sector privado.

DIA Infográficos

Artículos de trabajo y notas técnicas (en inglés)

  • ¿Están llegando a los pobres las políticas de vivienda uruguayas? Una evaluación del déficit e informalidad de la vivienda y del uso de programas habitacionales en Uruguay
  • Abstracto: Este documento examina el mercado inmobiliario uruguayo, describiendo primero los principales programas y políticas de vivienda, y luego comparando su diseño con las características y necesidades de los hogares. El documento mide adicionalmente el déficit de la vivienda en Uruguay utilizando el déficit básico, así como el cualitativo y cuantitativo, y proporciona una definición de la informalidad de la vivienda que engloba a la mayoría de las situaciones irregulares, delineando así el tamaño y los atributos del mercado inmobiliario informal. Tomando en consideración tanto el déficit como la informalidad de la vivienda podemos comprender qué segmentos de la población tienen la mayor necesidad y si éstos son elegibles para participar en los programas de vivienda en el presente. Finalmente, el estudio sopesa cuántos hogares elegibles para los programas de vivienda realmente hacen uso de ellos. Los programas de vivienda de Uruguay no necesariamente están dirigidos a los que realmente los necesiten. Por otra parte, aunque dichos hogares elegibles tengan déficit de vivienda que se pudieran encausar mediante el uso de programas específicos, el aprovechamiento de estos programas sigue siendo bajo. Ver mas información

  • Colusión tácita en el mercado inmobiliario de Santiago
  • Abstracto: Dadas las numerosas y extensamente reconocidas ventajas de un mercado inmobiliario en óptima operatividad, se hace esencial entender el nivel de competencia en ese mercado, que es el punto de partida para hacer uso de alguna herramienta protocolar en procura de una optimización de su eficiencia. Este escrito pone a prueba el grado de competencia en el mercado inmobiliario en Santiago, Chile, mediante una metodología de dos etapas. En la primera, usando un modelo de precio hedonista, el mercado inmobiliario de Santiago se divide en sub-mercados, que se analizan por separado. El segundo paso es la prueba de colusión tácita en sí, que compara el margen de beneficio de la industria con el ciclo de negocio de cada sub-mercado, utilizando modelos de regresión de datos de panel. En ciertos sub-mercados se percibe evidencia de colusión. Ver mas información

  • Efectos de un subsidio a la tasa de intereses para hipotecas: Evidencia de Colombia
  • Abstracto: La intervención del Gobierno en el sector de la construcción como vehículo para dar un empuje a la economía ha sido algo cotidiano en Colombia durante los últimos 90 años. Este escrito pone a prueba de manera explícita el impacto de la más reciente de dichas intervenciones: un subsidio a la tasa de intereses para hipotecas. Los resultados indican que el subsidio impulsó los préstamos por concepto de hipotecas en un 38 por ciento. Sin embargo, también se hace evidente que las tasas reales de interés se elevaron en un 1,09 por ciento; por ejemplo, ha habido una transferencia incompleta del subsidio al consumidor. La transferencia en este caso de intervención se estima en el rango comprendido entre 65 y 74 por ciento. Ver mas información

  • Financiamiento de la vivienda en Centroamérica: ¿Qué lo está limitando?
  • Abstracto: Este documento analiza el financiamiento de la vivienda en Costa Rica, El Salvador y Panamá. El desarrollo de un mercado secundario de valores respaldados por hipotecas en Costa Rica es muy limitado a pesar de la existencia de un marco legal amplio, mientras que en El Salvador es inexistente y en Panamá no ha crecido debido a la alta liquidez. En la política de subsidios de Costa Rica, las principales instituciones responsables de la ley de política de vivienda actúan como facilitadores de los agentes privados. Esto contrasta con la dispersión de esfuerzos políticos e institucionales identificada en Panamá y El Salvador. Los subsidios del gobierno están dirigidos especialmente a los hogares donde se concentra más del 90 por ciento del déficit de vivienda. Una solución basada en presupuestos públicos no es sostenible, se requiere un papel activo del sector privado de financiamiento de vivienda. Aumentar la capacidad de compra de las familias y reducir el costo del financiamiento son condiciones necesarias para reducir el déficit de vivienda. Ver mas información

  • Financiamiento de vivienda en Brasil: mejoras institucionales y acontecimientos recientes
  • Abstracto: A pesar de la reciente expansión del financiamiento de vivienda, Brasil enfrenta todavía una grave escasez especialmente entre las personas de bajos ingresos; por lo tanto, es importante examinar el desarrollo, las limitaciones y las perspectivas del mercado de financiamiento de vivienda del país. Este trabajo investiga la reciente evolución de ese mercado en Brasil, centrándose en si la expansión actual del crédito hipotecario es el resultado de mejoras institucionales y económicas que favorecen la estabilidad económica y el cumplimiento de las obligaciones contractuales, o es simplemente un efecto del mayor nivel de préstamos hipotecarios impuesto por el gobierno a las instituciones financieras. Se encuentran diferentes explicaciones de las instituciones públicas y privadas. Ver mas información

  • Financiamiento habitacional en México: Estado actual y sustentabilidad futura
  • Abstracto: En 2001, México introdujo un paquete integral de política habitacional a nivel federal. Los resultados han sido cuantitativamente extraordinarios; sin embargo, existen ciertas inquietudes cualitativas. Es también incierto si los actuales programas de subsidio aportan implicaciones económicas negativas para los facilitadores de créditos hipotecarios participantes, ya que al grupo de prestatarios se incorporarán aspirantes menos solventes con una estabilidad laboral más baja. Este escrito aborda ese cuestionamiento analizando una extensa base de datos proporcionada por INFONAVIT, el principal facilitador de créditos hipotecarios en México, la cual contiene datos sobre la conducta de reembolso de los prestatarios. Se observa que los prestatarios que recibieron subsidios no demuestran índices de incumplimiento mayores que aquellos que no recibieron ninguna ayuda económica. En efecto, los prestatarios que reciben subsidios tardan más en exhibir su primer incumplimiento que los que no reciben subsidios. Por consiguiente, los actuales programas de subsidio no parecen tener implicaciones financieras negativas para las instituciones de créditos hipotecarios participantes. Ver mas información

  • La demanda de vivienda en Brasil: Datos de los sectores formal e informal
  • Abstracto: Este artículo describe los factores determinantes de la demanda de vivienda en Brasil, con el propósito de fundamentar una política dirigida a reducir el déficit de vivienda e incrementar la propiedad de la vivienda. A medida que la elasticidad de los precios para los inquilinos sea ligeramente más alta, se espera que las políticas públicas dirigidas a influir en el precio de las viviendas y/o los ingresos de los hogares, afecten más a los inquilinos que a los propietarios. Teniendo en cuenta que el alquiler es una variable procíclica y que la elasticidad de la oferta vivienda-precio tiende a ser baja, una política de vivienda social centrada en el mercado del alquiler podría ser una opción efectiva, al menos a corto plazo, para satisfacer la creciente demanda de vivienda que se observa en Brasil. Ver mas información

  • La demanda hipotecaria bajo volatilidad macroeconómica: El caso Argentino
  • Abstracto: Este escrito evalúa la demanda de préstamos hipotecarios en la Argentina basado en una nueva encuesta realizada en la zona metropolitana de Buenos Aires. Se hace evidente que una recurrente inestabilidad a nivel macroeconómico y violación de los derechos de propiedad financiera han acrecentado la demanda de propiedades inmobiliarias como inversión, lo cual a su vez aumenta los precios de la vivienda y hace más difícil a la familia consumidora cumplir con los requisitos de ingresos mínimos para obtener una hipoteca. La asequibilidad, por lo tanto, parece ofrecer una mejor explicación para el reducido tamaño del mercado hipotecario en Argentina que las normales limitaciones por el lado de la oferta. En términos globales, los resultados sugieren que el superficial mercado hipotecario no ha planteado mayor impedimento al índice de la propiedad de viviendas en Argentina y que el leve (y cada vez más débil) mercado hipotecario tiene más que ver con la falta de demanda que con restricciones en la oferta de créditos. Ver mas información

  • La economía habitacional en el Perú: ¿Qué es lo que la detiene?
  • Abstracto: Para la mayor parte de los peruanos la vivienda está mejorando, pero aún es desproporcionalmente inadecuada. Sin embargo, las políticas públicas de financiamiento habitacional implican principalmente programas de subsidio a familias de medianos recursos y a los bancos que les otorgan préstamos. La investigación resumida en este escrito indica que el financiamiento no será el mayor obstáculo en mejorar las condiciones de vivienda en el Perú y que las iniciativas del sector público podrían más bien dirigirse a abordar asuntos en los que externalidades considerables y restricciones institucionales frenan el desarrollo de mercado. En consecuencia, iniciativas y fondos del sector público podrían apoyar provisionalmente el desarrollo de: i) técnicas y materiales de construcción más económicos, ii) tecnologías de crédito menos costosas para créditos habitacionales dirigidos a familias de bajos recursos y iii) un aumento en la disponibilidad de tierra adecuadamente habilitada para proyectos habitacionales a gran escala para familias de bajos ingresos. Ver mas información

  • Las bases inexistentes del financiamiento habitacional: Mercados incompletos, políticas fragmentadas y soluciones emergentes en Guatemala
  • Abstracto: En Guatemala existen en el mercado inmobiliario desequilibrios considerables y cada vez mayores; al mismo tiempo, los mercados financieros siguen siendo superficiales y subdesarrollados. El marco analítico que se aplicó en este escrito comienza por identificar los tipos de fracasos en el mercado a los que se puede atribuir el subdesarrollo del sistema financiero habitacional. La hipótesis que se maneja es que existe una correlación entre la naturaleza y el alcance de dichos fallos en el mercado, y el tipo de intervenciones públicas realmente puestas en rigor. Hubo evidencia que apuntaba a una hipótesis de rechazo a la idoneidad de la política. No obstante, resulta alentador ver que han comenzado a surgir soluciones a medida que los agentes económicos aprenden a superar fracasos en el mercado; estas experiencias se reinterpretan como “experimentos naturales” que nos muestran lo que podría suceder si estos fallos en el mercado pudieran fijarse a gran escala mediante una política gubernamental apropiada. Edificando sobre este marco, el escrito propone pautas para el diseño e implementación de la política financiera habitacional en Guatemala. Ver mas información

  • Los mercados de vivienda en Uruguay: Factores determinantes de la demanda de vivienda y su interacción con las políticas públicas
  • Abstracto: Este artículo analiza los determinantes de la demanda de vivienda en Uruguay y el grado en que las políticas de vivienda tienen un impacto en la población objetivo. Este trabajo analiza primero los determinantes de la demanda de vivienda, siguiendo una metodología basada en el procedimiento de dos etapas de Rosen (1974), que consiste en el ajuste de una regresión de precios hedónicos en 34 unidades geográficas (o mercados) diferentes para estimar una función de demanda de vivienda. Los determinantes de las elecciones de formalidad y propiedad fueron examinados utilizando un modelo logit multinomial. Los factores determinantes de estas elecciones incluyen los atributos demográficos de los hogares y el acceso y uso de programas públicos de vivienda y otros programas sociales. Se ofrecen recomendaciones políticas en función de la comprobación de que un mercado de vivienda formal inelástico en precio e ingresos contrasta en gran medida con un mercado de vivienda informal inelástico en precio e ingresos. Ver mas información

  • Mercado inmobiliario argentino en este milenio
  • Abstracto: En las tres últimas décadas, la oferta habitacional en la Argentina no ha dado la talla a la demanda. Este estudio evalúa los principales conductores del mercado inmobiliario en la Argentina y los relaciona al entorno macroeconómico con el objeto de avanzar una agenda de políticas para la reforma de la política inmobiliaria. Se calculó la demanda de viviendas y se evaluó la opción de los plazos. Las características estructurales que afectan al mercado inmobiliario de la Argentina incluyen una alta concentración de población urbana en algunas zonas metropolitanas de gran tamaño, la asociación de la pobreza urbana con el déficit habitacional, y el hacinamiento. El mercado hipotecario perdió su atractivo luego de la crisis de 2001-02 debido a repetidos incumplimientos de contrato justificados mediante legislación de amparo (aún en rigor), escaso financiamiento a largo plazo, y un alto índice de inflación. El déficit habitacional podría eliminarse en cinco a ocho años si se adoptaran iniciativas de políticas bien coordinadas para desarrollar el mercado hipotecario y ofrecer viviendas de interés social, bajo un programa descentralizado, centrado en la demanda y subvencionado. Ver mas información

  • Política de financiación habitacional bajo presión del síndrome holandés
  • Abstracto: Este escrito analiza la financiación habitacional en Trinidad y Tobago durante los últimos 20 años. El período en estudio se ve influenciado por una bonanza económica liderada por el sector de energía eléctrica. Los precios de vivienda durante este período se elevaron vertiginosamente, pero la demanda de préstamos hipotecarios era baja. Los resultados sugieren que esto se justifica por problemas de asequibilidad en la dinámica del nuevo equilibrio posterior al shock, ya que los precios de vivienda aumentaron más rápidamente que los salarios. Las finanzas de viviendas de interés social también jugaron un papel; sin embargo, recientemente estas se han gestionado más prudentemente que durante el auge previo de los años 70. Ver mas información

  • Préstamos hipotecarios para personas de bajos ingresos en Colombia
  • Abstracto: Este escrito aborda el papel que juegan los instrumentos de política en el acceso a financiamiento hipotecario por parte de familias de bajos recursos. También analiza el impacto de créditos hipotecarios y subsidios tanto en la calidad de vida como en la calidad de la vivienda de dichos beneficiarios. Usando las encuestas sobre calidad de vida conducidas en Colombia entre 2003 y 2008, el estudio arroja que algunos instrumentos de política, dirigidos a facilitar el acceso de familias de bajos recursos a una vivienda asequible tales como subsidios y garantías de préstamo, han jugado un papel poco significativo en el aumento del uso de hipotecas como fuente de financiación. A pesar de esto, se pudo ver que los subsidios han tenido un impacto considerable tanto en la calidad de la vivienda como en la calidad de vida. Por lo tanto, este escrito propone fomentar el uso de ambos instrumentos mediante el mejoramiento de su diseño y su orientación. Ver mas información

  • Régimen habitacional y demanda de viviendas en Colombia
  • Abstracto: Siguiendo las encuestas del 2003 y 2008 sobre calidad de vida, este escrito identifica los factores que afectan las decisiones sobre el régimen habitacional en Colombia. Los hogares de mayores ingresos tienen más probabilidades de comprar en lugar de alquiler, y la opción de una vivienda formal se encuentra efectivamente asociada a los estratos sociales de mayores ingresos. Los hogares con derecho a subvenciones sociales de vivienda presentan mayores probabilidades de comprar que alquilar, y aquellos que trabajan en el sector informal tienen mayores probabilidades de adquirir viviendas informales. Los subsidios y el acceso a créditos hipotecarios tienen un considerable impacto positivo sobre la demanda. Finalmente, el ahorro tiene un efecto positivo sobre la demanda del 2008, mas no en la del 2003. El efecto positivo tanto de los subsidios como del crédito sobre la demanda se hace notar por las viviendas de interés social. Ver mas información

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Autores

Editor:
César Patricio Bouillon, de nacionalidad peruana, obtuvo su Doctorado en Economía de la Universidad de Georgetown y es economista principal de investigación del Departamento de Investigación del Banco Interamericano de Desarrollo.

A cerca de los colaboradores:

Viviane Azevedo, de nacionalidad brasileña, obtuvo un Doctorado en Economía de la Universidad de Illinois, Urbana Champaign. Se desempeña como especialista del Sector de Oportunidades para la Mayoría del Banco Interamericano de Desarrollo.

Andrés Blanco, de nacionalidad colombiana, es profesor asistente en el Departamento de Planificación Regional y Urbana en la Universidad de Florida. Posee un Doctorado en Planificación Regional y Urbanismo de la Universidad Cornell.

Cynthia Boruchowicz, de nacionalidad argentina, posee una Maestría en Políticas Públicas de la Universidad de Chicago. Actualmente se desempeña como asistente de investigación del Departamento de Investigación del Banco Interamericano de Desarrollo.

Ophélie Chevalier, de nacionalidad francesa, recibió una Maestría sobre Asuntos Internacionales de la Universidad de Columbia y se desempeña como especialista en viviendas y desarrollo urbano de la División de Gerencia Fiscal y Municipal del Sector de Instituciones para el Desarrollo del Banco Interamericano de Desarrollo.

Fernando Cuenin, de nacionalidad argentina, obtuvo una Maestría en Economía de la Universidad Nacional de La Plata y es un especialista en operaciones del Departamento del Grupo de Países Andinos del Banco Interamericano de Desarrollo.

David Dowall, ciudadano de los Estados Unidos, es profesor de planificación regional y urbana en la Universidad de California en Berkeley, con una Maestría en Planificación Regional y Urbana mas un Doctorado en Economía de la Universidad de Colorado.

Vicente Fretes, de nacionalidad argentina, recibió su Maestría en Economía de la Universidad de Penssylvania, y un Doctorado en Economía de la Universidad de Carolina del Norte. Es el jefe de la División de Gerencia Fiscal y Municipal del Sector de Instituciones para el Desarrollo del Banco Interamericano para el Desarrollo.

Arturo José Galindo, de nacionalidad colombiana, obtuvo un Doctorado en Economía de la Universidad de Illinois, Urbana Champaign. Actualmente es asesor económico regional del Grupo de Países Andinos del Banco Interamericano de Desarrollo.

Katia Herrera, de nacionalidad mexicana, está terminando su Doctorado en Economía y Educación en la Universidad de Columbia.

Nadin Medellín, de nacionalidad mexicana, obtuvo su Maestría en Economía y Políticas Públicas del Tecnológico de Monterrey.

Sebastian Miller, ciudadano de los Estados Unidos y Chile, obtuvo su Doctorado en Economía de la Universidad de Maryland en College Park. Actualmente se desempeña como Economista del Departamento de Investigación del Banco Interamericano de Desarrollo.

Andrés Muñoz Miranda, de nacionalidad colombiana, obtuvo su Doctorado en Administración Pública en la Universidad de New York y es socio prinicipal de la División de Gerencia Fiscal y Municipal del Sector de Instituciones para el Desarrollo del Banco Interamericano de Desarrollo.

Carolina Piedrafita, de nacionalidad argentina, obtuvo su Maestría en Políticas Públicas y Gerencia de la Universidad de Columbia. Es un especialista en viviendas y desarrollo urbano para la División de Gerencia Fiscal y Municipal del Sector de Instituciones para el Desarrollo del Banco Interamericano de Desarrollo.

Alessandro Rebucci, de nacionalidad italiana, obtuvo su Doctorado en Economía en la Universidad de Londres y es economista principal de investigación del Departamento de Investigación del Banco Interamericano de Desarrollo.

Eduardo Rojas, de nacionalidad chilena, obtuvo su Maestría en Administración de Empresas de la Universidad John Hopkins. Fue uno de los especialistas principales en Desarrollo Urbano y Vivienda del Banco Interamericano de Desarrollo.

Frank Warnock, ciudadado de los Estados Unidos, es profesor asociado en administración de empresas de la Universidad de Virginia. Obtuvo su Doctorado en Economía de la Universidad de Carolina del Norte en Chapel Hill.

Veronica Warnock, de nacionalidad filipina, es conferenciante superior de la Escuela de Negocios de la Universidad de Virginia. Obtuvo su Doctorado en Economía de la Universidad Fordham.

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